Imate v najemu poslovni prostor? Vas skrbi, kako boste v prihajajočih mesecih poravnali najemnino?
Zaradi epidemije koronavirusa in ukrepov, ki so bili sprejeti v zvezi s tem, številni ponudniki blaga in storitev od razglasitve epidemije ne morejo opravljati svoje dejavnosti. Spomnimo, epidemija je bila razglašena z odredbo o razglasitvi epidemije, Ur. l. RS št. 19/20, od 12. marca 2020 od 18. ure dalje. 16. marca je pričel veljati prvi odlok Vlade RS, s katerim se prepoveduje ponujanje in prodajanje blaga in storitev neposredno potrošnikom. Zaradi tega in nadalnjih ukrepov, ki so potrebni zaradi zajezitve širitve virusa, so mnogi ponudniki storitev ostali v celoti ali v pretežnem delu brez prihodkov. Posebej so prizadeti manjši podjetniki, samozaposleni in osebe v svobodnih poklicih. Mnogi od njih morajo zaradi svoje dejavnosti vzdrževati poslovne prostore in pisarne, v katerih poslujejo s strankami. Mnogi od teh nimajo lastnih poslovnih prostorov, ampak imajo poslovne prostore v najemu. Z najemno pogodbo so se (v večini primerov) zavezali plačati najemnino mesečno vnaprej, do 5. dne v mesecu za tekoči mesec, kot je to predvideno z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974. Strank ni, poslov ni, prihodkov ni. Najemnino pa je po pogodbi treba poravnati tudi za mesec april, do 5. aprila. In za vse nadaljnje mesece. Koliko časa bodo posebni ukrepi trajali, ni znano. Najemnine za poslovne prostore niso majhne, predstavljajo bistven strošek poslovanja.
Pobrskala sem po internetu in ugotovila, da so se nekatere občine odločile, da bodo najemnike, ki v času epidemije koronavirusa ne morejo opravljati dejavnosti v najetih prostorih, ki so last občine, za čas epidemije, oziroma nekatere (zaenkrat) za mesece marec in april, oprostile plačila najemnine. Pohvalno! Poslovne prostore pa ne oddajajo v najem le občine, ampak tudi podjetja in druge osebe.
Najemnikom, ki so zaradi epidemije in posebnih ukrepov ostali brez prihodkov ali so se ti bistveno znižali priporočam, da se obrnejo na najemodajalce in jim predlagajo, da jim odpustijo plačilo najemnine za čas, dokler trajajo posebni ukrepi v zvezi z epidemijo, ali pa da se za ta čas dogovori nova, pravična višina najemnine.
Iz 112. člena Obligacijskega zakonika, ki ureja pogodbena razmerja izhaja, da kadar po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe. Pogodba se ne razveže, če druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo.
Pogodbo o najemu poslovnega prostora skleneta dve pogodbeni stranki: najemodajalec in najemnik. Pogodbene obveznosti obeh morajo biti uravnotežene. Pri epidemiji gre v bistvu za primer višje sile, zaradi katere najemnik ne more uresničiti namena, zaradi katerega je pogodbo sklenil, to je opravljati poslovne dejavnosti v najetem prostoru in z njo ustvarjati prihodke. Ne gre, da bi situacija, za katero ni odgovorna ne ena ne druga pogodbena stran, v celoti bremenila samo eno pogodbeno stran, to je najemnika. Razumno je, da se najemodajalec in najemnik dogovorita o novi, pravični najemnini za čas trajanja posebnih ukrepov, upoštevaje okoliščine posameznega primera. Tak dogovor je v interesu obeh. Za najemnika pomeni možnost preživetja kriznega obdobja, najemodajalcu pa fair odnos omogoča ohranitev najemnega razmerja.
Kolikor najemodajalec ne bi bil dojemljiv za dogovor pa je pomembno vedeti, da je zahtevo po razvezi ali spremembi pogodbe na podlagi 112. člena Obligacijskega zakonika treba uveljavljati po sodni poti. Navadna pisna odpoved ne bo učinkovala. Na vprašanje, ali bomo v morebitni pravdi uspešni, pa splošen odgovor ni mogoč. Gre za povsem novo situacijo in sodna praksa glede takih primerov ne obstaja. Uspeh morebitne pravde bo bržkone odvisen od okoliščin konkretnega primera.
Comments are closed